2023年5月份，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比整体涨幅回落、二手住宅环比下降。

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数据分析

信心不足 二手住宅环比下降

特点1、房价环比上涨城市持续减少。

5月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有46个和15个，比上月分别减少16个和21个。

5月份，一方面受到假期影响，市场交易节奏打乱；另一方面，虽然不少城市出台稳楼市举措，但是效力和持续力相对不足，因此成交趋势没有发生逆转。此外，随着前期利好不断兑现，后劲开始不足。房企也开始加大促销力度，但在成交量不足的前提下，价格继续有下行压力。

特点2：二手房环比转跌，一线城市跌幅最大。

从二手住宅看，5月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%；二、三线城市二手住宅销售价格环比由上月持平分别转为下降0.3%和0.2%。

一线城市政策没有明显松动，局部微调不会对交易量产生重大影响。前期的交易可以确认为季节性反弹，因此成交价格最后转跌是必然趋势。此外，随着市场走弱，对政策的期待在增加，但管理层迟迟没有举动，因此市场预期进一步消磨减弱。当然，一些交易活跃的城市比如成都价格环比依然在上涨，不过涨幅也比上月有所收窄。

特点3、一线城市新房上涨动力减弱，二手房全部转跌。

新房市场仅深圳出现环比下跌，但整体上房价下跌压力已经体现出来。其他几个城市环比涨幅都在收窄。北京环比上涨0.2%，涨幅收窄0.4个百分点；上海环比上涨0.3%，涨幅收窄0.1个百分点；广州环比上涨0.1%，涨幅收窄0.1个百分点。二手房市场一线城市环比全部下跌，跌幅最大的是上海，环比下跌0.8%，跌幅最小的是深圳跌幅0.1%。

上海市场分析

二手跌幅扩大

一线城市跌幅最凶

5月上海新房市场成交出现萎缩，为73.1万平方米，环比减少19.4%。从交易节奏来看，月初受到假期影响成交低开，此后展开反弹，不过反弹力度并不大，成交量最多的一周也没有超过20万平方米，说明市场交易意愿并不是特别强劲。从成交前十榜单来看，中高端产品表现强势。成交前十榜单中，有4个均价在10万元/平方米以上，榜单排名第一的也是此类产品。通常月度成交榜单很少看到3个以上10万+的项目，进一步反映出刚需以及首次改善类产品成交相对疲软。此外，从一些项目认筹也能显示出，一些质地不好的楼盘认筹量不多，甚至有些项目预计会触发积分制，但最后销售也只是勉强去化完毕，市场实际表现和预期有一定落差。说明新房市场也在变得冷静。反映到指数上，5月上涨0.3%，比上月涨幅收窄0.1个百分点。

和新房交易同步，二手房成交量也缩水显著，当月成交1.53万套，虽然险守荣枯线，但是“非中介”成交比例提升到26%，通常这一比重在20%左右，也证实市场体感比交易数据更差的原因。成交连续缩水导致市场预期不断下行，与此同时挂牌量继续在高位运行，房源多而买家少，价格势必会继续下行。从议价行为来看，多数房源向9折迈进，一些房源质地较差的房源甚至超过8.5折，市场天平再度向买家倾斜。随着跌幅扩大，指数上跌幅也有明显下坠，当月指数环比下跌0.8%，跌幅比上个月增加0.6个百分点。

后市展望：以量换价 决战上半年冲刺关口

6月是房企“中考”的时间窗口，对上市公司而言尤为重要，尤其是近期不少房企面临退市压力，如果近期销售能起色，或许能给资本市场带来喘息的机会。因此预计不少项目会积极开展营销手段，抓紧回笼资金。此外，近期楼市“小作文”不断，也显示出市场对于政策的渴望。

从上海市场来看，随着第五批集中供应房源到位，截止到今天仅5个盘没有认购，换而言之，绝大部分楼盘在本月底前会完成网签工作，6月成交量超过5月可能性非常大。此外，基于该批次房源中10万+项目缺席，因此受结构性因素，成交均价可能会有所回落。二手房方面，基于近期新增客户越来越少，交易量还有进一步萎缩的可能，因此没有成交量价格就无法支撑，预计二手房价格继续小幅下跌。

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